填空题 请分析下列项目的有利条件、风险因素分析，并给出合理化授信方案及风控建议。 核心要素 借款人：某度假酒店有限公司 贷款人：H银行 融资金额：3亿元 期限：10年（宽限期不超过2年） 利率：按人民银行规定的对应期限贷款的基准利率执行 用途：用于度假酒店项目建设 申请时间：2020年7月 基本情况： 一、借款人及股东概况 借款人是专为开发本项目设立的项目公司，注册资本为3亿元，其中A集团公司的股权占39%，A集团公司的子公司B公司的股权占21%，某房地产开发有限公司的股权占40%，借款人的经营范围包括客房、餐饮、会议、娱乐、房地产综合开发经营、旅游项目开发等，资产总额3.12亿元，负债总额0.12亿元，资产负债率3.7%，流动比率280%，速动比率280%。由于借款人的项目在建设期，无经营收入。借款人在H银行开立了一般账户，且无银行融资。 股东之一的A集团是借款人的实际控股股东，注册资本26亿元，主要业务为经营某国际大厦。截至2019年末，资产总额为54亿元，负债总额净资产为30亿元，资产负债率为44%，2012年度实现销售收入9亿元，净利润为2.4亿元。申贷时，该公司在H银行的贷款余额为4亿元，全部为短期流动资金贷款。 股东之二的B公司是A集团公司为投资本项目而专门成立的投资性公司，注册资本为2亿元。 股东之三的某房地产开发有限公司由9位自然人出资成立，注册资本为2000万元，经营范围包括房地产开放经营、物业管理、经销建筑材料等，具有房地产开发二级资质。该公司的资产总额11亿元，负债总额为10亿元，资产负债率为91%，2012年度实现销售收入1.8亿元，利润总额为3000万元。 二、项目情况 本项目拟建设一座五星级标准的海滨度假酒店，项目规划面积为10万平方米，建筑面积为7.5万平方米，客房总数为500间，项目建成后将由某国际集团管理，借款人已与该公司签订了管理协议。本项目的立项和环境评估报告已经有权部门审批，且已取得了土地房屋权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划临时许可证，建筑工程施工许可证尚未办妥。项目已于2019年开工，截至申贷时，已完成投资3.75亿元，计划于2020年末建成试运营，2021年正式运营。 本项目总投资为7.2亿元，其中借款人自筹资金4.2亿元，占58%，你申请银行项目贷款3亿元，已到位资金3亿元，其余的1.2亿元将由股东各方按股权比例追加投入，其中A集团公司及其控股的B公司尚需出资7000万元，某房地产开发有限公司尚需出资5000万元。A集团公司（本部）的2019年的年报显示，其未分配利润2.9亿元，经营活动净现金流量为4.3亿元，具有一定的出资能力。但是某房地产开发公司2012年其长期投资已远远超过该公司净资产的50%，未分配利润为4700万元，经营活动净现金流量为-1.4亿元，出资能力较弱。 预测本项目在计算期18年（建设期3年，经营期15年）内年均收入为1.4亿元，年均净利润2000万元，投资利润率为3.4%，财务内部收益率为1.1%，按本项目约定的贷款偿还期10年测算（含宽限期2年）的综合偿债保证比为1.2。项目建设期内拟以土地使用权与在建工程作抵押，并由A集团公司提供连带责任担保；项目建成后以本项目的全部资产作抵押。 三、市场情况 项目所在地是我国著名的海滨旅游城市之一，旅游业是该市的支柱产业，旅游收入在国内生产总值中也一直占较高的比例，近三年旅游收入年均增长8%，2019年该省旅游收入约为100亿元。根据当地旅游信息中心提供的资料，该市已评选的五星级酒店5家，待评选的五星级酒店6家，客房合计4200间。除了市区的部分酒店为商务酒店外，大多为度假酒店。近三年该市酒店的平均开房率均在50%以上，平均房价为480元/间/天。 项目位于某著名的度假区，该度假区以清澈的海水、细白的沙滩、优美的海湾而著称，是为数不多的国家级旅游度假区中较为出色的一个。该度假区内酒店的平均房价和平均开房率均比市区的同档次酒店高，五星级就房率约为60%，且客房的平均单价水平较高，约为750元，对高消费水平的度假游客具有一定的吸引力。本项目定位于该区的标志性旅游酒店，目标客户定位于国内外高收入、高消费游客。依据谨慎原则，预测本项目的开房率第一年为45%、第二年及以后的年份为55%；以当地五星级及待评酒店2019年的平均房价750元/间/天为本项目各年的房价。按上述参数预测，管理协议约定的第一个经营期15年内的客房收入合计11.2亿元，餐饮收入合计8.5亿元，其他收入合计1.8亿元，累计收入21.5亿元。
2026-04-16
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