1、请计算该房地产的收益价值。

了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011 年 3 月 1 日为 1 美元对

人民币 6.5706 元，2011 年 5 月 1 日为 1 美元对人民币 6.4990 元；该类写字楼以人民币为基准的市

场价格 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 3 月 1 日平均每月比上月上涨 1%，2011 年 3 月 1 日至 2011 年 5

月 1 日平均每月比上月下降 0.5 %。交易日期、交易情况、房地产状况的修正和调整，见表 2。并采用简单算术平均求取最终比准价格。

表 2    可比实例交易日期、交易情况、房地产状况表

（含图）（含图）

请利用上述资料测算该写字楼 2011 年 5 月 1 日的市场价值。

请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

（1）土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

（2）该写字楼建成后即出售，预计售价为 9 000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%。

要求：根据上述资料估算该宗地地价。

该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期 1 年，于 2010 年 12 月底建成并投入使用，

建筑面积 10 000 平方米，经济使用年限 50 年，办公楼使用、维修和保养正常。

资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为 92、69、88，权重系数分别为 85%、10%、5%。

按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 3 785 万元，安装工程造价为 705 万元。前期费用费率为 2%，期间费用费率为 5%，资金成本率为 4.35%，利润率为 5%。

要求：计算该办公楼的评估值。