f523c82c1229a062961e17b7268719d5_在线真题试卷与模拟练习_f523c82c1229a062961e17b7268719d5_考试宝

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衡达高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万平方米，地下2层，部分为配套停车库，部分为基点设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积约为项目占地面积的5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼，裙楼出租给不同的企业做为百货商场的经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业服务公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。请回答：就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上？

负责管理湖湾小区的物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：（1）小区中有未佩戴标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是“未来得及办理手续”。（2）4栋业主刘先生更换了四扇铝合金窗，影响了小区铝合金窗整体性颜色。（3）小区内有一装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭，没有按照规定摆放消防灭火机。

某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题： 1月5日晴近日，公司就本年度物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。 2月6日多云临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年底因电梯事故而向政府投诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。 3月5日多云上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场白天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场白天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试用，出了问题再说。 4月2日晴针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象。工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了各部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。 5月20日阴五月上旬，公司人力资源部组织新近入职的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。【缺少答案，请补充】

某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例见下表：几起典型纠纷案例 | 纠纷类型 | 案情摘要 | 业主理由 | | -------------- | ------------ | ---------------------- | | 收费纠纷 | 小区物业服务中心根据收费记录统计出25名业主已拖欠1年以上的物业服务费，其中6名已拖欠超过2年，遂向欠费住户发送催缴通知。欠费业主收到通知后，拒绝交费。物业公司随即启动法律手段追讨欠费 | 部分业主认为物业公司隐瞒成本信息，维修服务偷工减料、质次价高；不交费是履行合同抗辩权。部分业主认为已超过诉讼有效期 | | 装修监管纠纷 | 业主李某家装修，未办理装修手续，服务中心派员检查，要求李某暂停装修，补办手续。李某拒绝办理，后李某楼下业主向物业公司反映自家天花板经查验渗水，物业公司检查后认定是李某家装修所致，要求李某整改，李某认为影响轻微，无需整改，予以拒绝 | 李某认为在自家室内装修属于产权人行使物权行为，物权具有排他性，物业公司无权干涉 | | 保洁服务纠纷 | 物业公司保洁人员前不久在楼宇大堂做保洁时，张大妈走过来摔倒，腿部有轻微摔伤，花去一千多元医药费，要求物业公司赔偿这笔医药费 | 物业公司人员做保洁时，导致场地湿滑，引发摔伤，理应赔偿 |【缺少答案，请补充】

某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道上安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对们的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盜门为由拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。【缺少答案，请补充】

某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。【缺少答案，请补充】

某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该项目无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。【缺少答案，请补充】

某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m²，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。【缺少答案，请补充】

拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万平方米，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：××花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。【缺少答案，请补充】

某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致： ①地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理； ②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作； ③因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志； ④建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续。【缺少答案，请补充】

某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区1号楼部分自来水管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。【缺少答案，请补充】

某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。【缺少答案，请补充】

某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。假设营业税及附加的税率为5.65%。【缺少答案，请补充】

某栋高层写字楼在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。【缺少答案，请补充】

某高层楼宇巡楼员在例行的巡检过程中，发现了某户业主未经申报擅自违章更换了一套铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。【缺少答案，请补充】

建筑面积100万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析：【缺少答案，请补充】

物业服务企业的工作人员在2015年1月6日的装修巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并且私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其回复原装。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容如下：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。请分析并回答以下问题：【缺少答案，请补充】

某大型住宅小区2009年3月建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业服务公司聘请了25位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。2015年6月，在义务监督员会议上，义务监督员提出两点建议：1. 本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损坏严重，应予全部更换；2. 由物业服务公司、义务监督员共同组成业主大会筹备组，组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。经物业服务公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用25万元。请分析并回答以下问题：【缺少答案，请补充】

有一天，住在二楼的陈小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居杜某可能漏水了。她向物业服务公司反映情况，公司称三楼住户杜某不在家，且一直联系不上杜某及其家人，不能入室检修。结果情形越演越糟，天花板、家具、衣服等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业服务公司仍然不来维修。最后在陈小姐的强烈要求下，物业服务公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内使用了多年的水笼头爆裂，家里的东西也被泡得不成样子。对此，陈小姐极为不满，斥责物业服务公司拖延了抢修时间。物业服务公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。后三楼住户杜某回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。请分析并回答以下问题：【缺少答案，请补充】

某住宅物业的部分业主，因外墙渗水，供暖不足，物业配套等问题，多次和建设单位、物业管理公司交涉。未有结果后，遂以串联协商、互选等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业管理公司经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费；“炒掉”现物业管理公司、另聘新的物业管理公司；同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物业服务费。新的物业管理公司也以协议方式选聘，经媒体报道后，社会、业主反响强烈，部分业主开始围堵售楼处和物业服务中心办公室。【缺少答案，请补充】