1、人工费:

(1)人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用:①项目经理的工资;②社会保险;③工会经费

(2)项目人员年终绩效奖励

2、工程保修费用

3、公共区域清洁卫生材料费用

4、管理区域装修垃圾清运费用

5、对社会的爱心捐赠

6、用于该项目的固定资产折旧

7、共用部位共用设施设备日常运行和维护费用

8、共用设备设施及公众责任保险费用

9、公共秩序维护费用

在2018年1月初，该项目物业管理处向公司汇报2017年一整年的收入，具体收入如

F:

1、物业服务费收入800万元;

2、公共座椅上的广告收入1万元

3、物业大修收入5万元

4、公共游泳池租赁收入8万元

5、房地产中介服务收入5万元

6、设置快递终端设备获得场地使用费收入1万元

7、代业主干洗衣服获得服务费收入1.5万元。

2018年4月5日，物业管理处接到业主王先生的电话，说业主李女士在小区里被杀

请分析并回答:

问题1:在以上物业服务费测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业管理成本?请说明原因。(12分)

问题2.上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业?总额为多少?(10分)

问题3.上述收入中，哪些收益应属于业主?总额不高于多少?(8分)

问题4.属于业主的收入应如何使用?(4分)问题5.物业管理处接到业主王先生的电话后，应如何处理?(18分)

2018年3月2日，买了该小区5幢甲单元201室二手房的雷小姐刚入住1天就发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居刘某家可能漏水了。她立即向物业服务公司反映情况，公司称一直联系不上刘某及其家人，不能入室检修。结果情形越来越糟，天花板、家具、衣服等物品受损相当严重，而物业服务公司仍然不来维修。最后在雷小姐的强烈要求下，物业服务公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内使用了多年的水笼头爆裂，家里的东西也被泡得不成样子。对此，雷小姐极为不满，斥责物业服务公司拖延了抢修时间。物业服务公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。后三楼住户刘某回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。

河景园物业管理处小李建议，雷小姐刚入住就对公司有不好的印象，为提高小区服务水平，维护公司品牌形象，管理处可以在近期开展一次维修质量月活动，为业主免费进行水电设施的检查，以树立良好企业形象。

请回答:

问题1.请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?费用如何解决?(10分)

问题2.义务监督员提出的建议(2)是否可行?为什么?(12分)

问题3.物业服务公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由。(6分)

问题4.在上述紧急情况下，物业服务企业能否破门而入进入刘某家中维修?请说明理由。(12分)

问题5.根据心理学“近因效应”，小李的建议是否可行?请说明理由。(8分)

(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么?

(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题?

2009年3月。某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。根据物业服务合同，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。请问:

(1)该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费?为什么?

(2)久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任?

某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老先生的身份存有异议，认为他不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老先生是本小区某业主的岳父。该业主认为，自己的岳父退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳父代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。

请问:

1、什么是业主大会?不是业主就不能参加业主代表大会吗?

2、哪些人可以参加业主代表大会?

3、如果可以，非业主如何参加业主代表大会?

某业主在购买商品房时,，开发商要求这位业主按购房价款的2%缴纳维修基金，这位业主对此比较疑惑，认为这么大的一笔钱是否应由自己交纳，它的管理及使用又是如何的呢?请问:

1、什么叫维修基金?维修基金应该归谁所有?

2、在维修基金的使用和管理中容易出现哪些问题?

3、维修基金由谁收取?应如何管理使用?

1、物业管理公司的理由是否成立，物业管理公司的做法对否?(7分)

2、如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，则酒吧承包费归谁?(8分)

3、如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，应该怎么做?

某市某区法院开庭审理一宗财产损害赔偿纠纷案，原告是某小区的许女士，而被告则是此小区的物业管理公司。某日晚上8时，许女士回家时发现屋内一片凌乱，抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。她一点算，丢失的东西共计人民币约 40000元。她马上报警，警方来人作了勘查、笔录等。许女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中的有关承诺，即“管理处提供全天24小时保安服务，负责大楼内公共地方与公用设施的治安消防工作，为住户提供安全的环境”，还有关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。因物业管理监视器图像不清，一处电梯又无摄像，以致她家被盗、同楼另一户防盗门锁被破坏及32 栋北楼进入两个不明身份的推销人员，物业管理处都找不到这些人进出大楼的相关记录。

请问:

1、你对此事有何看法?物业管理公司有责任吗?应如何解决?

2、物业治安与安全管理的具体实施应包括哪些方面的内容?

2009 年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问:物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么?

某住宅小区数百名业主自发组成了“业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的，而且对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。请问:

1、什么是业主大会和业主委员会?

2、从案例所提供的资料，你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产生的，原因是什么?

3、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”是否可行?为什么?

4、 请提出一个合理的解决问题的途径。

某小区的部分业主认为管理自己小区的物业管理公司在小区管理工作中有很多不尽职的地方，如小区环境卫生管理、治安管理、财务公开等方面，于是就拒交物业管理费。物业管理公司在多次上门催交未果后将这些业主告上法院，业主们对此很是觉得委屈。请问:

1、业主应履行哪些义务?

业主能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费吗?为什么?

3、业主的意见应该如何解决?

某写字楼物业管理公司要求任何租户装修必须提前提出申请，由物业管理公司审批，要求每户收装修押金5000元，并且规定如有违反者，将对其处以3000~5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因为没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款 500元。租户坚决反对，双发发生了激烈的争执。请问:

1、物业管理企业有罚款权吗?为什么?

物业管理企业该不该收取装修押金，为什么?2、物业管理企业有些什么权利?

3、如何预防和解决此类事情的发生呢?

某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。请分析:敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿?

2016年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉 。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？

物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭样的材料及防护栏并交纳罚款。

请问：物业公司的诉求能否得到法院的支持？刘先生在此案中的不当之处？物业公司在操作中的错误所在？

问题：

1、根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?

2、根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

3、如果你公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展所中经营服务(每个方面至少列举一项具体项目)?

　　现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应有开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作范围。

　　资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。

　　费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。

　　上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

　　接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。   

业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定的期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施，王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿缴纳天然气改造押金3000元。   

1、15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。

2、张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简单说明理由。

3、你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简单说明理由。

4、针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施?

5、王某自愿签署的《承诺书》是否有效?问什么?

6、请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题?